Z dniem 17 września 2022 r. wchodzi w życie nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 r. (t.j. z dnia 22 maja 2020 r. Dz. U. z 2020 r. poz. 1027 ze zm.) wprowadzająca istotne zmiany odnośnie opłat pobieranych za oczekiwanie na wpis hipoteki w księdze wieczystej nabywanej nieruchomości.
Praktyką od wielu lat jest, iż kredytobiorcy, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny, zobowiązani są do regulowania tzw. ubezpieczenia pomostowego, stanowiącego quasi zabezpieczenie banku na wypadek niedokonania w księdze wieczystej założonej dla kredytowanej nieruchomości – wpisu hipoteki na rzecz banku. Ubezpieczenie pomostowe jest więc ubezpieczeniem ryzyka ponoszonego przez Bank. Ryzyka, które ma charakter nadzwyczajny – zważywszy, iż w większości przypadków wpis hipoteki jest dokonywany zgodnie z wnioskiem. Ubezpieczenie to przybiera formę opłat pobieranych w odniesieniu do aktualnego salda kredytu lub pobierane jest jako stała wartość procentowa podwyższająca marżę banku w okresie oczekiwania na prawomocny wpis do księgi wieczystej.
Celem nowelizacji jest zapobieżenie pobieraniu przez banki wygórowanych opłat w okresie oczekiwania na wpis do księgi wieczystej. Cel ten ustawodawca realizuje poprzez nadanie prawnych ram pobieranym przez banki opłatom i wprowadzenie nowych zasad ich rozliczania.
I. Nowy zakres umowy o kredyt hipoteczny
Nowelizacja normuje możliwość pobierania opłat w okresie oczekiwania na wpis do księgi wieczystej ustalając, iż przypadku udzielenia kredytu hipotecznego, umowa o kredyt hipoteczny może określać dodatkowy koszt kredytu hipotecznego, związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej, ponoszony przez konsumenta do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
W mojej ocenie ujęcie w umowie o kredyt hipoteczny kosztów związanych z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej ma charakter fakultatywny wyłącznie z pozoru. Tak jak na gruncie kredytów konsumenckich, tak i na gruncie kredytów hipotecznych, obowiązkiem kredytodawcy jest informowanie w Umowie o wszelkich znanych kredytodawcy kosztach, jakie ponieść będzie musiał kredytobiorca. W konsekwencji aby nie narazić się na zarzut stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów koniecznym będzie zawarcie w umowie kredytowej szeregu informacji o wysokości, warunkach i procedurze ich zwrotu.
II. Obowiązek zwrotu kosztu w razie uzyskania wpisu do księgi wieczystej
Ustawodawca wprowadza jednocześnie zasadę, iż koszt kredyt hipotecznego, związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej, będzie podlegał zwrotowi lub zaliczeniu na poczet spłaty kredytu hipotecznego po dokonaniu wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej.
Warunki na jakich ma nastąpić zwrot lub zaliczenie, w tym termin zwrotu, określać będzie umowa o kredyt hipoteczny. W przypadku umów o kredyt hipoteczny zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, dla których nie dokonano wpisu hipoteki do KW przed dniem wejścia w życie nowelizacji, ustawodawca nakłada na banki obowiązek zwrotu kosztów w terminie 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej.
Zauważyć należy, iż zwrot obejmował będzie jedynie te koszty, które są immanentnie związane z oczekiwaniem na wpis w księdze wieczystej. Zwrotowi nie będą więc podlegać opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej.
III. Zastosowanie zmienionych przepisów
Wprowadzone ustawą obowiązki mają zastosowanie do:
- umów o kredyt hipoteczny zawartych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy;
- umów o kredyt hipoteczny zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy nie dokonano wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej.
IV. Podsumowanie
Wbrew pojawiającym się w mediach informacjom nowelizacja nie eliminuje z obrotu rynkowego opłat z tytułu oczekiwania na wpis hipoteki w księdze wieczystej czy tzw. opłat z tytułu ubezpieczenia pomostowego. Banki wciąż będą mogły kosztem tym obciążać kredytobiorców. Z tą różnicą, iż po wejściu w życie znowelizowanych przepisów część kredytobiorców hipotecznych będzie mogła domagać się z zwrotu poniesionych z tego tytułu kosztów.
Zwrócić również należy uwagę na sprzeczność wdrożonych rozwiązań z intencjami prezentowanymi w uzasadnieniu projektu ustawy. W uzasadnieniu wskazano, iż celem nowelizacji jest zapobieżenie pobieraniu wygórowanych opłat przez banki tymczasem nowe zasady nakazują bankom zwracać pobrane opłaty w całości. Nie przyjęto żadnego mechanizmu pozwalającego szacować ryzyko i wysokość potencjalnych opłat. Przyjęte rozwiązanie jest więc niespójne z założeniami nowelizacji.
