W dniu 14 kwietnia 2022 r. prezydent podpisał ustawę o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego Państwa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2022 r. poz. 830). Procesowana w trybie ekspresowym (bez konsultacji społecznych) i uchwalona po nocnym głosowaniu nowelizacja miała dostosować niektóre z dotychczasowych przepisów ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy do realiów życiowych i uzupełnić braki w kwestiach pominiętych w tejże ustawie.
Niespodziewanie nowelizacja wprowadziła dużo dalej idące i znaczące zmiany poprzez trzeba przyznać, dosyć dyskretne uchylenie art. 15z8 i art. 15zzu z ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 2095, z późn. zm.9)) oraz uchylenie art. 952ind1 § 5 z ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 1805, z późn. zm).
I. Uchylenie zakazu eksmisji
Wspomniany art. 15zzu ustawy covidowej stanowił, że w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się, z pewnymi wyjątkami, tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.
Przepis ten wprowadził więc zakaz eksmisji w okresie COVID-19. Przepis ten w zamierzeniu miał chronić dłużników przed utratą miejsca zamieszkania a w praktyce był źródłem wielu nadużyć i umożliwiał nierzetelnym najemcom zamieszkiwanie w lokalach pomimo niepłacenia czynszu.
Cały ciężar utrzymywania nieruchomości mieszkalnych spoczywał na właścicielach lokali i samorządach, którzy nie mogli podjąć żadnych kroków prawnych by ochronić dewastowane nieruchomości i pozbyć się nie płacących lokatorów. W tej sytuacji trudno oczekiwać by byli oni zainteresowani wynajmowaniem lokali uchodźcom z Ukrainy. Uchylenie zakazu ma przywrócić równowagę w relacjach Wynajmujący – Najemca i przywrócić rozwiązania stosowane przed pandemią.
Ustawodawca postanowił, iż nowelizacja wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia, z mocą od dnia 24 lutego 2022 r., co może budzić wątpliwości od kiedy właściwie zakaz ten ma przestać obowiązywać.
Odnośnie stosowania takowych klauzul w aktach prawa miejscowego orzecznictwo jest spójne i ocenia takie klauzule negatywnie. Uznaje się, iż tak niejasne sformułowania wprowadzają w błąd, godzą w zasadę demokratycznego państwa prawnego przeto winny być uchylone (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 18 sierpnia 2020 r. w sprawie I SA/Łd 89/20, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 kwietnia 2016 r. w sprawie II FSK 490/14).
Odnośnie stosowania takowych klauzul w ustawach decydujące znaczenie ma rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów w sprawie „Zasad techniki prawodawczej” t.j. z dnia 29 lutego 2016 r. (Dz.U. Nr 100, poz. 908 ze zm), które w § 51 pkt 1. dopuszcza zastosowanie takiej klauzuli w przepisach nadających moc wsteczną ustawie. Należy więc uznać, iż zakaz został uchylony z datą wsteczną od 24 lutego 2022 r.
II. Uchylenie zakazu przeprowadzenia licytacji lokalu lub nieruchomości mieszkalnej w czasie COVID.
Uchylony art. 952ind1 § 5 kodeksu postępowania cywilnego stanowił, iż licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu.
Zakaz licytacji lokali i nieruchomości mieszkalnych był konsekwencją wprowadzenia stanu epidemii Covid-19 i zakazu eksmisji. W związku z uchyleniem zakazu eksmisji logicznym i zasadnym stało się uchylenie zakazu przeprowadzania licytacji komorniczych lokali mieszkalnych.
Zmiana ta wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia ustawy a więc od 15 kwietnia 2022 r.
III. Jakie skutki przyniesie uchylenie zakazów eksmisji i licytacji lokali mieszkaniowych?
W mojej ocenie uchylenie tych zakazów nie oznacza , iż problemy właścicieli nieruchomości z nierzetelnymi najemcami się skończą. Pamiętać należy, iż samo uzyskanie wyroku eksmisyjnego nie prowadzi do automatycznego opróżnienia lokalu przez najemcę. W mocy pozostają przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733) określające krąg osób uprawnionych do lokalu socjalnego, a więc osób w stosunku do których eksmisja jest możliwa dopiero po przyznaniu lokalu socjalnego przez gminę, jak również przepisy tej samej ustawy wprowadzające zakaz wykonywania eksmisji, z pewnymi wyjątkami, w okresie jesienno-zimowym (od 1 listopada do 31 marca).
