W związku z rosyjską agresją na Ukrainę i przybyciem do Polski ponad 2 mln obywateli ukraińskich pojawia się pytanie w jaki sposób zapewnić zakwaterowanie, tym Ukraińcom którzy zdecydują się zostać w Polsce. Możliwe rozwiązania mogą przybierać różną formę.
Z racji na skale zjawiska dominować winno wsparcie finansowane ze środków publicznych i koordynowane przez administrację rządową. W dniu 12 marca 2022 r. uchwalono ustawę o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa (Dz. U. z 2022 r., poz. 583 ze zm.; dalej: „Ustawa”), która określa różne formy wsparcia jakie zostaną udostępnione obywatelom Ukrainy, którzy przybyli na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej bezpośrednio z terytorium Ukrainy w związku z działaniami wojennymi prowadzonymi na terytorium tego państwa, oraz obywateli Ukrainy posiadających Kartę Polaka, którzy wraz z najbliższą rodziną z powodu tych działań wojennych przybyli na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Za obywatela Ukrainy ustawa uznaje również, nieposiadającego obywatelstwa ukraińskiego małżonka obywatela Ukrainy, o ile przybył on na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej bezpośrednio z terytorium Ukrainy w związku z działaniami wojennymi prowadzonymi na terytorium tego państwa.
Ustawa, weszła w życie z datą wsteczną to jest od dnia 24 lutego 2022 r. i w zakresie kwaterowania wprowadza następujące regulacje:
I. Wsparcie zapewniane przez Wojewodę i organy administracji samorządowej
Ustawa bardzo ogólnie stwierdza, że Wojewoda może zapewnić obywatelom Ukrainy pomoc polegającą na zakwaterowaniu, zapewnieniu całodziennego wyżywienia zbiorowego; zapewnieniu transportu do miejsc zakwaterowania oraz miejsc, w których zapewniana jest opieka medyczna, finansowaniu przejazdów środkami transportu publicznego oraz specjalistycznego transportu przeznaczonego dla osób z niepełnosprawnością w szczególności do miejsc lub pomiędzy miejscami zakwaterowania, wyżywienia i udzielania pomocy medycznej, zapewnieniu środków czystości i higieny osobistej oraz innych produktów.
W związku z realizacją powierzonych zadań wojewoda może wydawać polecenia obowiązujące wszystkie organy administracji rządowej działające na obszarze województwa, państwowe osoby prawne, organy samorządu terytorialnego, samorządowe osoby prawne oraz samorządowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.
Na podstawie powyższych przepisów wojewodowie wysłali do organów samorządów czyli wójtów, burmistrzów i prezydentów miast ze swoich województw polecenia wskazania miejsc, które mogą być przeznaczone do kwaterowania obywateli Ukrainy. W mieście stołecznym są to takie miejsca jak hotele, hale, ośrodki sportu i rekreacji i inne miejskie nieruchomości, do których obywatele Ukrainy mogą być skierowani za pośrednictwem punktów recepcyjnych. Obowiązek zapewnienia zakwaterowania obywatelom Ukrainy został więc przez rząd przerzucony na organy samorządowe, które powinny podjąć stosowne środki by znaleźć i udostępnić odpowiednie lokale.
II. Przyjęcie na kwaterę i związane z tym świadczenia
Ustawa wprowadza również rozwiązania mające zachęcać osoby fizyczne i inne podmioty do zorganizowania obywatelom Ukrainy bezpłatnego zakwaterowania i wyżywienia w zamian za świadczenie pieniężne. Świadczenie to zapewnia wojewoda a wypłaca gmina.
Warunkiem otrzymania świadczenia jest złożenie we właściwym urzędzie gminy wniosku zawierającego szczegółowe informacje m.in. o liczbie osób przyjętych do zakwaterowania, miejsce pobytu, okres pobytu, jak też złożenie szeregu oświadczeń przez wnioskodawcę, w szczególności, iż za okres pobytu nie otrzymał żadnego dodatkowego wynagrodzenia np. z tytułu najmu. Do wniosku trzeba załączyć „Kartę osoby przyjętej do zakwaterowania”, w której należy podać dane osobowe oraz okres pobytu za który ma być wypłacone świadczenie.
Świadczenie jest przyznawane za okres faktycznego zapewniania zakwaterowania i wyżywienia obywatelom Ukrainy, nie dłużej niż za okres 60 dni i jest wypłacane z dołu. Okres ten może być przedłużony w szczególnie uzasadnionych przypadkach, za zgodą wojewody. Jakie przypadki będą uznawane za szczególnie uzasadnione nie wiadomo.
Wniosek jest rozpatrywany w terminie miesiąca od dnia jego złożenia w urzędzie gminy. Samo złożenie wniosku nie gwarantuje przyznanie świadczenia. Gmina może uzależnić przyznanie lub wypłatę świadczenia od weryfikacji warunków zakwaterowania i wyżywienia. Weryfikacji dokonują upoważnieni pracownicy urzędu gminy. Świadczenie nie przysługuje, jeżeli warunki zakwaterowania i wyżywienia zagrażają życiu lub zdrowiu ludzi, lub gdy we wniosku podano nieprawdę.
Maksymalną wysokość świadczenia pieniężnego oraz warunki jego przyznawania i przedłużania jego wypłaty, uwzględniając liczbę obywateli Ukrainy napływających na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, sytuację ludności cywilnej i perspektywy zakończenia działań wojennych na terytorium Ukrainy oraz względy humanitarne, a także biorąc pod uwagę aktualną sytuację budżetu państwa i stan finansów publicznych – określa Rada Ministrów w drodze rozporządzenia.
W dniu 15 marca 2022 r. wydano rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie maksymalnej wysokości świadczenia pieniężnego przysługującego z tytułu zapewnienia zakwaterowania i wyżywienia obywatelom Ukrainy oraz warunków przyznawania tego świadczenia i przedłużania jego wypłaty (Dz.U. z 2022 r. poz. 605) na mocy którego ustalono, iż kwota świadczenia wynosić będzie 40 zł. za osobę dziennie. Kwota ta może być podwyższona przez wojewodę w przypadku zapewniania zakwaterowania i wyżywienia obywatelom Ukrainy przed dniem wejścia w życie ustawy, jak też gdy podmiotem zapewniającym zakwaterowanie i wyżywienie obywatelom Ukrainy jest jednostka organizacyjna, osoba prawna albo przedsiębiorca.
Ustawa wprowadza również szereg zmian w zakresie udostępnienia lokalu na podstawie Użyczenia oraz Najmu Okazjonalnego:
III. Użyczenie lokalu w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych
Umowa użyczenia jest umową określoną w kodeksie cywilnym na podstawie której użyczający oddaje w bezpłatne używanie określoną rzecz na czas określony lub nieokreślony. Rzeczą taką może być również lokal. Biorący lokal do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania lokalu w stanie niepogorszonym czyli określone w umowie użyczenia koszty eksploatacyjne (media, gaz, prąd itd.)
Zgodnie z uchwaloną Ustawą w przypadku użyczenia obywatelowi Ukrainy budynku lub jego części w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, w zakresie tego użyczenia nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2022 r. poz. 172) oraz art. 15zzu ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 2095, z późn. zm.) inaczej mówiąc w przypadku niewywiązywania się Obywatela Ukrainy z zawartej umowy użyczenia nie będzie mu przysługiwać ochrona przysługująca na mocy ustawy o ochronie lokatorów, jak też nie będzie obowiązywać w stosunku do niego zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.
IV. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego z obywatelem Ukrainy
Powszechnie stosowaną w obrocie jest również umowa najmu okazjonalnego. Umowa ta z racji na wprowadzone dodatkowe wymogi w zakresie konieczności wskazania przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wyegzekwowania od niego obowiązku opróżnienia i wydania lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego oraz konieczności złożenia oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu, zapewniała dodatkową ochronę wynajmującym.
Zgodnie z ustawą dopuszczalne jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego z obywatelem Ukrainy jednakże nie stosuje się w tej sytuacji obowiązku wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wyegzekwowania od niego obowiązku opróżnienia i wydania lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego oraz złożenia oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
W tej sytuacji zawieranie umowy najmu okazjonalnego z Obywatelem Ukrainy nie gwarantuje Wynajmującemu ochrony typowej dla umowy najmu okazjonalnego, pozostają natomiast obowiązki takie jak np. obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego. Wydaje się więc, że forma ta nie przyjmie się lub będzie niezbyt popularna w relacjach z obywatelami Ukrainy przybyłymi do Polski w wyniku agresji rosyjskiej.
Widać tu też pewną daleko idącą niekonsekwencję ustawodawcy, który wyłączył zakaz eksmisji dla umowy użyczenia i jednocześnie pozostawił go dla umowy najmu okazjonalnego. Tymczasem zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego został wprowadzony jako szczególne narzędzie służące zapobieganiu negatywnym konsekwencjom wywołanym przez COVID-19. Zakaz ten obowiązywał niezależnie od tego czy tytuł wykonawczy pochodził ze stosunku prawnego o charakterze odpłatnym czy nieodpłatnym, jak też niezależnie od tego z jakiego kraju pochodzi Najemca.
V. Zawarcie umowy najmu z SIM
Na mocy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. z dnia 29 października 2021 r., Dz.U. z 2021, poz. 2224 ze zm.) osoba fizyczna mogła zawrzeć z SIM (dawny TBS) umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Zawarcie takiej umowy najmu wymagało spełnienia przez najemcę licznych wymogów.
Zgodnie z postanowieniami Ustawy Społeczna inicjatywa mieszkaniowa będzie mogła wynająć lokal mieszkalny obywatelowi Ukrainy bez zachowania warunków, o których mowa w art. 30 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, co niewątpliwie stanowi znaczne ułatwienie.
VI. Prekarium
W mediach spotkać można ostatnio pogląd, iż najdogodniejszą formą udostępnienia lokalu Obywatelom Ukrainy powinna być instytucja prekarium. Instytucja ta nie jest uregulowana w żadnej ustawie. Jest to rozwiązanie zbliżone do użyczenia. Ma charakter niesformalizowany, bezpłatny, grzecznościowy i krótkoterminowy. Właściciel może w każdej chwili odebrać rzecz powierzoną danej osobie, której w takiej sytuacji nie przysługuje ochrona prawna. Jednocześnie na osobie takiej nie ciążą jakiekolwiek obowiązki związane z koniecznością utrzymania powierzonej rzeczy w stanie niepogorszonym.
W sytuacji w której Obywatele Ukrainy poszukujący zakwaterowania w Polsce deklarują zamiar pozostania na terytorium Rzeczypospolitej Polski udostępnienie lokalu przy zastosowaniu prekarium wydaje się być rozwiązaniem nie przystającym do sytuacji i najbardziej ryzykownym z punktu widzenia właściciela lokalu, który nie jest w stanie przewidzieć jak długo będzie potrzebne wsparcie Obywatelom Ukrainy i który mimo, że formalnie ma prawo eksmisji niechcianych gości jednakże w praktyce może nie mieć takiej możliwości lub będzie ona znacznie utrudniona.
VII. Najem komercyjny
Z punktu widzenia pewności obrotu prawnego najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla właściciela lokalu wydaje się być zawarcie z obywatelem Ukrainy umowy najmu komercyjnego. Rekomendowanym rozwiązaniem jest zawarcie umowy najmu w dwóch językach, która spełniać będzie wymogi prawa polskiego.
Podkreślić należy, iż obywatele Ukrainy od wielu lat przybywają do Polski i wynajmują lokale, co nigdy nie stwarzało większych problemów formalno-prawnych a obecnie w związku z uruchomieniem dodatkowych procedur umożliwiających nadanie obywatelom ukraińskim numerów pesel zawieranie umów najmu powinno być znacznie ułatwione.
Pytanie powstaje czy podaż nadąży za rosnącym gwałtownie popytem. Z informacji udostępnianych w mediach wynika, iż większość dostępnych komercyjnych lokali w dużych miastach została już wynajęta przez obywateli Ukrainy przybyłych w pierwszych dniach wojny na terytorium Rzeczypospolitej.
VIII. Podsumowanie
Nie budzi żadnych wątpliwości, iż obywatelom Ukrainy, których dotknęła tragedia wojny, należy pomóc. Pomoc ta powinna zmierzać do zaspokojenia podstawowych potrzeb a jedną z takowych jest potrzeba zakwaterowania. Zakwaterowanie zaś z racji na rosnącą liczbę obywateli Ukrainy przekraczających granicę Polski stanowi coraz większe wyzwanie. Obywatele Ukrainy, którzy przekroczyli granice RP w pierwszych dniach wojny znaleźli schronienie u swoich bliskich zamieszkujących na terenie naszego kraju lub też posiadali środki by wynająć lokal. Kolejni napływający do Polski Obywatele Ukrainy takowych możliwości nie mieli i nie mają skutkiem czego musieli udać się do miejsc zakwaterowania wyznaczonych przez samorządy. W praktyce zaś większość tych miejsc to hale towarowe przerobione na potrzeby noclegowe.
Zakwaterowanie obywateli Ukraińskich przez samorządy w halach towarowych jest rozwiązaniem doraźnym i nie jest możliwe w perspektywie długoterminowej. Rozwiązaniem mogłoby być wprowadzenie dodatkowych udogodnień w najmie komercyjnym. Jednakże takowych udogodnień nie przewidziano. Zamiast tego przyjęta Ustawa popularyzuje nieodpłatne formy udostępniania lokali obywatelom Ukrainy co jest niezwykle szlachetne jednakże mając na uwadze kryzys gospodarczy wywołany przez COVID-19 oraz wprowadzone w ramach „Polskiego Ładu” dodatkowe obciążenia i utrudnienia dla wynajmujących lokale, wydaje się być nietrafione i niewystarczające. Konieczne są zmiany systemowe, w tym podatkowe, które uczynią najem komercyjny bardziej dostępnym dla obywateli Ukrainy i mniej obciążającym fiskalnie dla właścicieli lokali. Potrzebne są również zmiany, które ułatwią obywatelom Ukrainy znalezienie pracy na terenie RP i samodzielne utrzymanie.
